地产债正在迎来偿债高峰。与此同时，房地产信托和海外融资等渠道也在全面收紧。当“借新还旧”的游戏无法持续时，高度依赖资金的开发商还能扛多久？

下半年地产债总偿还规模近3000亿元

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2015年1月，证监会发布公司债新规后公司债大举扩容，房企融资逐渐转向债券市场。地产债规模迅速井喷，不过到了2016年10月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。

一名房地产行业资深人士向中新经纬客户端指出，2015-2016年发行的地产公司债期限以“3+2年”结构为主，也就意味着2018-2019年这两年将集中到期。

Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元地产债到期，其中下半年共计2874.67亿元地产债到期。而上半年受益于较为宽松的发债环境，1-4月的地产债净融资额均为正，其中4月份净融资额更是达到了424.08亿元。而从5月开始至今，仅7月份净融资额为正。截至8月23日，8月份地产行业的净融资额为-146.62亿元。

分析人士指出，地产债下半年的信用基本面较上半年是边际弱化的。在近日召开的2019年下半年债券市场信用风险展望论坛上，银华基金固定收益部副总监刘小平指出，房地产企业销售下行压力大、融资收紧，上半年地产债券融资环境明显好于下半年，借新还旧的难度或者存量行权债券的转售难度小，所以从这些角度来看，地产债下半年信用基本面是明显要差于上半年。

与此同时，地产债信用分化加剧也成为行业共识。近期，有多家媒体报道称，近300家中小房企宣告破产，更有房企高管直言更多房企虽然没破产，但也没有业务增量，“早已经是植物人状态”。

“杠杆可控的头部企业抗风险能力仍较强，而非头部企业资金压力较大，尤其是高杠杆、区域性非头部企业，风险会逐步释放。所以我们看到，中小地产商破产或者被兼并的情况也更多，尾部地产企业债券违约案列也在增加。”刘小平称。

融资渠道全面收紧

对居民杠杆率及地产挤占信贷资源的担忧推动政策层再次全面收紧地产融资政策。

从银行贷款这一传统融资渠道来看，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产业务风险管理情况、房地产信贷业务管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域和同业及表外业务等。

非标融资渠道也正在收紧。近日，据证券时报报道，银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)，也即“64号文”，传达下半年监管重点。其中指出，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

在高压监管态势下，房地产信托已现刹车趋势。根据普益标准数据显示，7月份共有62家信托公司发行了1827款集合信托产品，环比增加19.26%。集合信托产品成立数量环比增加268款，增幅达21.51%，信托规模整体扩张。但7月新发行和成立的房地产集合信托却双双走低，降幅分别为5.74%和6.02%。

除了信托渠道外，海外发债渠道也受到限制。7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

申万宏源分析师孟祥娟分析称，负债结构中以非标为主的房企再融资受影响最大。从地产融资受限途径来看，地产信托下半年不得新增余额、二级资质限制于直接控股股东影响最大。“主要是因为一方面地产信托融资规模较境内外债券融资规模更大，18年新增地产信托金额合计8710亿元，地产境内债券净融资额2078亿元，境外债净融资额3627亿元；另一方面相较于银行开发贷及债券标准融资信托融资潜在违规操作更多、特别是土地款融资。"孟祥娟称。

还会有更多地产债违约吗？

从目前来看，房地产行业共有 4 家公司违约，分别为银亿股份、中弘股份、国购投资、华业资本，涉及金额20亿元。相较于其他行业，房企整体违约率仍较低。据安信证券统计，房企违约率为0.1%，在26个行业中排名第23位，远低于电气设备和轻工制造等行业。

在融资渠道收紧又面临偿债高峰的冲击下，是否还会有更多房企走上违约的道路？

孟祥娟认为，在行业融资全面收紧、销售承压的背景下，应规避杠杆高、短期偿债指标差、盈利周转弱的中小房企。

东方金诚高级分析师朱林向中新经纬客户端指出，需要关注具有以下特征的房企：一是债务规模扩张过快且债务规模大，债务负担重，债务结构中短期有息债务占比高，现金类资产对短期债务覆盖程度低，流动性压力大；二是资产受限比例和子公司股权质押率高，财务弹性偏弱；三是资产周转效率低，去化压力大，现金流回正周期长，经营性现金流有恶化趋势；四是土地储备成本明显偏高；五是去化较慢的商住、商办土地储备占比高；六是非房地产业务自身“造血”功能不足。

“房地产企业需要加快其去库存的节奏，加快销售回笼资金，加快周转，改善现金流，恢复部分内源融资能力。不要盲目拿地，量入为出，控制好拿地支出与和销售回款节奏；充分利用CMBS、REITS、供应链金融保理ABS等创新类融资渠道。”朱林建议道。